Tranh chấp đất đai sau khi chuyển nhượng nhiều lần

Tóm tắt câu hỏi

Xin chào luật sư, tôi có câu hỏi như sau rất mong được luật sư tư vấn:

Ông A bán cho ông B một mảnh đất, ông B bán cho ông C rồi ông C lại bán cho ông D. Hai lần bán sau đều có văn phòng luật sư làm chứng và có lấy dấu vân tay. Sự việc bắt đầu phát sinh khi ông D đi xác minh lại nguồn gốc đất từ ông A thì ông A khẳng định là ông không bán mảnh đất trên cho ông B và trong bản hợp đồng mua bán từ ông A sang ông B sai một số thông tin và ông A còn khẳng định là mảnh đất trên ông bán cho một người khác chứ không phải ông B.

Sau đó ông D tìm đến ông C và yêu cầu hủy hợp đồng mua bán và đòi lại tiền nhưng ông C chưa đồng ý. Xin luật sư giúp đơ là bằng cách nào thì ông D se hủy được hợp đông mua bán và lấy lại tiền. nếu đi kiện thì nên kiện dân sự hay hình sự. Mong luật sư hồi đáp sớm. Xin cảm ơn luật sư rất nhiều!

Người gửi: Lương Bằng (Tây Ninh)

Luật sư tư vấn:

Xin chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi của mình đến Luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn, Luật Việt Phong xin tư vấn cho bạn như sau:

1/ Căn cứ pháp lý

– Bô luật Dân sự 2015

– Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015

– Luật Đất đai 2013

2/ Tranh chấp đất đai sau khi chuyển nhượng nhiều lần.

Một trong những điều kiên của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng chuyển nhượng này phải được công chứng, chứng thực. Theo thông tin bạn trình bày thì hợp đồng chuyển nhượng giữa ông B và ông C và hợp đồng giữa ông C và ông D có sự làm chứng của văn phòng luật sư. Vì thông tin trên còn chưa rõ ràng nên chúng tôi sẽ chia ra làm hai trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Văn phòng luật sư chỉ giữ vai trò chứng kiến việc thỏa thuận, ký kết hợp đồng giữa các bên mà không có công chứng của văn phòng, công chứng hay chứng thực của cơ quan nhà nước cụ thể ở đây là UBND nơi có đất. Ở đây bạn cần phân biệt giữa văn phòng luật sư và văn phòng công chứng, đây là hai chủ thể có chức năng, nhiệm vụ khác nhau.

Theo như trình bày ở trên thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực. Vì vậy trường hợp này sẽ áp dụng quy đinh tại Điều 129 Bộ luật Dân sư như sau:

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

…..

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Căn cứ theo quy định này thì hợp đồng của D ký kết với C đã vi phạm quy định về hình thức. Trong trường hơp này, để bảo vệ quyền lợi của mình thì D sẽ yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng này vô hiệu vì vi phạm quy định về hình thức. Về hậu quả của hợp đồng vô hiệu, tại Điều 131 Bộ luật Dân sự quy định như sau:

“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Căn cứ theo quy định trên khi hợp đồng vô hiệu thì hai bên trả lại cho nhau những gì đã nhận. Theo đó, ông C có nghãi vụ trả lại số tiền đã nhận của bạn và bạn có nghĩa vụ trả lại các giấy tờ đất cho ông C.

Trường hợp thứ 2: Các hợp đồng chuyển nhượng trên đã được công chứng, chứng thực.

Theo đó, hợp đồng này sẽ phát sinh hiệu lực.Về thông tin bạn trình bày liên quan đến một số thông tin sai trong hơp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa A và B, vì bạn không trình bày rõ nên chúng tôi không có căn cứ nào để xác định hợp đồng này có phát sinh hiệu lực hay không? Tuy nhiên liên quan đến quyền lợi của D, chúng tôi sẽ trích dẫn quy định tại Điều 133 Bộ luật Dân sự như sau:

“Điều 133. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

1. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 167 của Bộ luật này.

2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.”

Như vậy nếu vào thời điểm D ký kết hợp đồng với C mà C đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mảnh đất nêu trên tức đã thực hiện thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước theo quy định trên thì ông D sẽ được xác định là người thứ ba ngay tình. Theo đó, giao dịch dân sự giữa D và C sẽ không bị vô hiệu và bạn sẽ có quyền sử dụng đối với mảnh đất nêu trên. Như vậy, trong trường hợp này để bảo vệ quyền lợi của mình bạn có thể gửi đơn khởi kiện tranh chấp đất đai gửi đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi đất. Điều này được căn cứ theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự như sau:

“Điều 26. Những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án

9. Tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai; tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng rừng theo quy định của Luật bảo vệ và phát triển rừng.”

“Điều 36. Thẩm quyền của các Tòa chuyên trách Tòa án nhân dân cấp huyện

1. Tòa dân sự Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những vụ việc về dân sự, kinh doanh, thương mại, lao động thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện quy định tại Điều 35 của Bộ luật này.”

“Điều 39. Thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ

1. Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau:

c) Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.”

Trên đây là tư vấn của Công ty Luật Việt Phong về Tranh chấp đất đai sau khi chuyển nhượng nhiều lần. Chúng tôi hy vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài 1900 6589 tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.

Chuyên viên: Phùng Thị Mai

Bài viết được thực hiện bởi: Luật sư. Nguyễn Văn Đại (Công ty Luật TNHH Việt Phong)

Để được giải đáp thắc mắc về: Tranh chấp đất đai sau khi chuyển nhượng nhiều lần
Vui lòng gọi Tổng đài luật sư tư vấn pháp luật 24/7: 1900 6589

Để gửi Email tư vấn pháp luật, Báo giá dịch vụ pháp lý hoặc đặt Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp.
Vui lòng click tại đây

CÔNG TY LUẬT TNHH VIỆT PHONG

Hà Nội – Biệt thự 2.11 đường Nguyễn Xuân Khoát, KĐT Ngoại Giao Đoàn, Q. Bắc Từ Liêm
– Số 82 Nguyễn Tuân, Phường Thanh Xuân Trung, Quận Thanh Xuân

Bắc Giang – 65-67 khu Minh Khai, Thị trấn Chũ, huyện Lục Ngạn