Bán nhà có cần đóng thuế thu nhập không?

Tóm tắt tình huống:

Bán nhà có cần đóng thuế thu nhập không?

Tôi sắp bán 1 căn nhà tại quận Tân Bình 2 tầng và có diện tích mặt sàn là 70m². Mấy hàng xóm nhà tôi có  bảo bán căn nhà này tôi sẽ phải nộp phí và có cả thuế thu nhập nữa. Tôi đang rất hoang mang về vấn đề này mong luật sư tư vấn.

Người gửi: Thanh Hoa ( tp Hồ Chí Minh)

Luật sư tư vấn:

Xin chào chị ! Cám ơn chị đã gửi câu hỏi của mình tới luật Việt Phong. Về câu hỏi của chị, công ty luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn cho chị như sau:

1.Căn cứ pháp lý:

– Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007;

– Thông tư 111/2013/ TT-BTC hướng dẫn thực hiện luật thuế thu nhập cá nhân, Luật sử đổi bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sử đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân;

– Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân;

– Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 về lệ phí trước bạ;

2. Bán nhà có cần đóng thuế thu nhập không?

Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, chị sẽ phải nộp các loại thuế và phí trừ các trường hợp được miễn đóng thuế, phí và lệ phí theo quy định của pháp luật:

Các trường hợp được miễn đóng thuế, phí và lệ phí được quy định cụ thể như sau:

Căn cứ theo Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân  quy định cụ thể những trường hợp có thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản được miễn thuế như sau:

“1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

2.Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.”

Hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân, tại Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC và Điều 4 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP thì trường hợp có thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

– Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng.

– Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

– Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Nếu trường hợp của chị phù hợp với các điều kiện nêu trên thì chị sẽ không cần nộp phí, lệ phí và thuế. Mặt khác nếu trường hợp của chị không thuộc các quy định đã nêu thì chị sẽ phải nộp các loại phí, lệ phí và thuế cụ thể như sau:

1.Lệ phí trước bạ:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 về lệ phí trước bạ, nhà, đất là một trong các đối tượng chịu lệ phí trước bạ. Theo quy định tại Điều 5, 6, 7 Nghị định này, lệ phí trước bạ được tính như sau:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ (giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành).

2.Thuế thu nhập cá nhân

Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, bổ sung năm 2012, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng là một trong các loại thu nhập chịu thuế. Có hai cách xác định thuế thu nhập cá nhân mà người chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải nộp như sau:

Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)

– Giá bán: là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng

– Giá mua: Là giá mua được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng mua bán. Đối với nhà ở không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng, mua lại thì căn cứ vào hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở.

Cách 2: Áp dụng trong trường hợp không xác định được giá mua (là trường hợp không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định căn cứ Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.)

Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng  

Ngoài ra, khi chuyển nhượng căn nhà, chị còn có thể phải chịu các khoản khác như: phí công chứng hợp đồng mua bán, phí đo vẽ, lệ phí địa chính… Cần lưu ý, theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân, bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên khi ký hợp đồng chuyển nhượng, các bên có thể tự thỏa thuận để quyết định bên nào có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân cũng như các khoản như lệ phí khác theo quy định.

Trên đây là tư vấn của công ty Luật Việt Phong về bán nhà có cần đóng thuế thu nhập không? Chúng tôi hi vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.