Cách tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Tóm tắt câu hỏi:

Cách tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Thưa Luật sư, nhà em có mua một căn nhà tôn diện tích 3,5m x 6,4m trên mảnh đất có tổng diện tích là 3,5m x 26m, nhưng lúc đóng thuế trước bạ lần 1 vào ngày 10 tháng 11 năm 1992 thì chỉ khai diện tích đóng thuế là 3,5m x 6,4m, còn phần sân thì không thấy thể hiện trên tờ khai thuế trước bạ. Nay, tức là 12 tháng 12 năm 2016, nhà em mới làm thủ tục để xin cấp sổ hồng thì nghe người ta bảo nhà em phải đóng thuế sử dụng đất phần còn thiếu tức là 20m dài x 3,5 m rộng theo thuế suất 100% / mét vuông đất tại bảng giá đất mới của Thành phố HCM ban hành. Em xin hỏi cách tính như vậy có đúng không ạ, em cần phải biết để còn lo tiền, nhà em ở trong hẻm đường Lý Thường Kiệt quân Tân Bình. Xin luật sư trả lời qua email giúp em ạ . Xin cảm ơn luật sư.

Người gửi: Dương Hữu Thái (Hồ Chí Minh)

Luật sư tư vấn:

Xin chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn, công ty luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn cho bạn như sau:

1/ Căn cứ pháp lý

– Luật đất đai năm 2013;

– Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2012.

2/ Cách tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Tại Khoản 1 Điều 107 Luật Đất Đai 2013 quy định các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm:

“a) Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;

b) Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê;

c) Thuế sử dụng đất;

d) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;

đ) Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;

e) Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

g) Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.”

Khoản 1 Điều 108 Luật đất đai 2013 cũng quy định về căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất:

“1. Căn cứ tính tiền sử dụng đất:

a) Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất;

b) Mục đích sử dụng đất;

c) Giá đất theo quy định tại Điều 114 của Luật này; trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất là giá trúng đấu giá.”

Như vậy, giờ gia đình bạn muốn được công nhận quyền sử dụng đất thì phải thực hiện thủ tục yêu cầu cơ quan nhà nước cấp sổ hồng và phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật.

Do bạn không nói rõ là gia đình bạn chỉ mua căn nhà có diện tích 3,5m x 6,4m hay mua cả căn nhà và mảnh đất có tổng diện tích là 3,5m x 26m nên khi tính thuế sử dụng đất thì phải xác định hai trường hợp sau:

Thứ nhất, gia đình bạn chỉ mua riêng căn nhà có diện tích 3,5m x 6,4m thì khi làm thủ tục cấp sổ hồng, gia đình bạn sẽ không phải đóng thuế sử dụng đất nữa, vì trước đó đã đóng thuế cho diện tích này rồi.

Thứ hai, nếu gia đình bạn mua cả nhà và đất có tổng diện tích là 3,5m x 26m thì khi làm thủ tục cấp sổ hồng gia đình bạn sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với diện tích đất trước đó chưa khai thuế, tức là 3,5 x 19,6m.

Theo thông tin mà bạn cung cấp thì nhà bạn ở trong hẻm đường Lý Thường Kiệt Quận Tân Bình thì khi tính thuế sử dụng đất sẽ dựa trên Bảng giá đất ở Quận Tân Bình (Ban hành kèm theo Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND
ngày 31 tháng 12 năm 2014 của Ủy ban nhân dân thành phố): Đơn vị tính: 1000 đồng/m2

Căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là diện tích đất tính thuế, giá 1m2 đất tính thuế và thuế suất.

Dựa trên bảng giá đất như trên thì gia đình bạn sẽ phải đóng thuế sử dụng đất theo cách tính như sau:

Giá tính thuế được xác định bằng: Diện tích đất tính thuế nhân với ( x) Giá của 1 m2 đất. Trong đó:

 – Diện tích đất tính thuế là diện tích đất phi nông nghiệp thực tế sử dụng.

 – Giá của 1m2 đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm.

 – Thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần như sau:

Theo quy định tại Quyết định số 70/2013/QĐ-UBND ngày 07/01/2014 của Ủy ban nhân dân Tp Hồ Chí Minh ban hành Quy định về hạn mức đất ở trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh:

“1. Hạn mức đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú không quá 160m2/hộ.”

Diện tích nhà và đất của gia đình bạn là 68,6 m2 là trong hạn mức được pháp luật quy định. 

Vì trong thời gian từ năm 1992 đến 2006 gia đình bạn chưa đóng thuế sử dụng đất cho diện tích 3,5 x 19,6m nên giờ gia đình bạn phải đóng tiền thuế sử dụng đất đối với 24 năm đó.

Tiền thuế sử dụng đất mà gia đình bạn cần đóng là: (3,5 x 19,6) x 32,200 x 0,03% x 24 =  15.904.224 nghìn đồng.

Trên đây là tư vấn của công ty Luật Việt Phong về Cách tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Chúng tôi hi vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.