Cho thuê lại đất của nhà đầu tư

Tóm tắt câu hỏi:

Cho thuê lại đất của nhà đầu tư

Chào luật sư, công ty hiện nay tôi  (sau đây gọi là công ty TNHH X) đang làm việc có thắc mắc muốn nhờ luật sư tư vấn như sau: Công ty được nhà nước cho thuê 5 hecta đất để đầu tư xây dựng nhà máy dệt vào năm 2004 với thời hạn 50 năm. Công ty đã trả tiền cho 16 năm và nhận đất thuê. Đầu tư kinh doanh đến nay không thu lại hiệu quả như mong đợi. Trong khi đó, nhu cầu mặt bằng tăng cao, công ty tôi muốn cho thuê lại diện tích đất này để lấy tiền thuê đất cao hơn nhiều lần  so với tiền trả Nhà nước. Vậy, luật sư cho tôi hỏi việc cho thuê lại đất này có hợp pháp không? Tại sao? Mong luật sư tư vấn giúp. Tôi xin cảm ơn!

Người gửi: Nông Văn Bắc (Hà Nội)

Luật sư tư vấn:

Xin chào bạn ! Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn, công ty luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn cho bạn như sau:

1/ Cơ sở pháp lý

– Luật Đất đai năm 2013

– Luật Đất đai năm 2003

2/ Cho thuê lại đất của nhà đầu tư

Theo như thông tin bạn cung cấp thì công ty bạn đã thuê đất với thời hạn là 50 năm và đã trả trước 16 năm. Như vậy, tính đến thời điểm hiện tại, mỗi năm sau đó, công ty vẫn phải nộp tiền thuê đất cho Nhà nước, đến nay công ty đã nộp được bao nhiêu năm tiền thuê đất? (thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ). Việc thuê đất của công ty bạn thuộc thời gian Luật Đất đai năm 2003 còn hiệu lực nên mới còn hình thức trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm. Do đó, căn cứ theo Điều 210 Luật Đất đai  năm 2013 quy định về điều khoản chuyển tiếp:

“1. Người được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm thì tổ chức kinh tế có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật này; hộ gia đình, cá nhân có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 179 của Luật này.“

Dẫn chiếu đến khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai năm 2013:

“2. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:

a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;

b) Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

c) Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

đ) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.“

Như vậy, nếu trong trường hợp, sau khi nộp trước 16 năm tiền thuê đất cho nhà nước, công ty bạn tiếp tục nộp thêm tiền thuê đất cho nhà nước. Tính đến nay, số năm đã trả tiền thuê đất còn ít nhất năm năm thì công ty bạn có quyền cho thuê lại diện tích đất đó. Ví dụ: sau khi nộp 16 năm thuê đất, công ty bạn đã nộp thêm được 10 năm tiền thuê đất nữa thì số năm đã nộp tiền thuê đất là 26 năm. Tính từ 2004 đến 2016 là mới thuê được 12 năm, thời hạn thuê đất đã trả tiền còn lại là 14 năm, đủ điều kiện là thời hạn thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất 5 năm. Theo đó, công ty bạn có quyền cho thuê quyền sử đất này cho chủ thể khác theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 174 Luật Đất Đai 2013.

Còn nếu trong trường hợp, công ty bạn không nộp thêm tiền thuê đất cho Nhà nước, thời hạn thuê đất đã trả tiền tính đến hiện nay chỉ còn 4 năm, không đáp ứng được điều kiện của pháp luật, do đó, công ty bạn không có quyền cho thuê lại diện tích đất thuê từ Nhà nước.

Trên đây là tư vấn của công ty Luật Việt Phong về Cho thuê lại đất của nhà đầu tư. Chúng tôi hi vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.