Diện tích tối thiểu để được tách thửa tại Hà Nội

Tóm tắt câu hỏi:

Diện tích tối thiểu để được tách thửa tại Hà Nội

Xin chào các luật sư :

Tôi hiện ở Hà nội, đang có ý định mua căn nhà 24m2x 3,5 tầng tại xã Đức Thượng , huyện Hoài Đức, Hà Nội, xây năm 2007. Ngôi nhà này thuộc quyền sở hữu của mảnh đất có S trên sổ đỏ là =208m2, hiện là nhà ở của chủ nhà. Nếu tôi mua căn nhà này thì sẽ phải tách sổ đỏ. Vì vậy trong quá trình mua bán có một số vướng mắc như sau, kính nhờ các luật sư tư vấn giùm tôi:

Theo luật hiện nay, S= 24m2 có thể tách sổ đỏ được không và thủ tục như thế nào?
Theo chủ nhà thì quá trình mua bán sẽ như sau: Hai bên ký kết thỏa thuận bằng hợp đồng viết tay có ký nhận giữa bên mua và bên bán, ngoài ra còn có sự chứng kiến của các nhân chứng của hai bên. Sau khi bên bán giao nhà, giấy tờ liên quan,  bên mua chuyển tiền, hai bên sẽ đem hợp đồng viết tay lên phòng công chứng để chứng thực việc mua bán và sau đó chuyển các văn bản giấy tờ liên quan để làm thủ tục tách sổ , sang tên.
 Vậy cách thức làm như trên có đảm bảo quyền lợi cho bên mua chúng tôi được không, kính mong các luật sư giúp đỡ.

Chân thành cảm ơn.

Người gửi: Lê Danh Đông (Hà Nội)

Luật sư tư vấn:

Xin chào bạn! Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới Luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn, công ty Luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn bạn như sau:

1/ Căn cứ pháp lý

– Luật công chứng năm 2014;

– Quyết định số 22/2014/QD-UBND Ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố được luật đất đai 2013 và các nghị định của chính phủ giao về hạn mức giao đất; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội.

2/ Diện tích tối thiểu để được tách thửa tại Hà Nội

Căn cứ theo Điều 5 Quyết định số 22/2014/QD-UBND quy định về Điều kiện về kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép và không được phép tách thửa và việc xử lý đối với thửa đất ở có kích thước, diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu như sau:

“1. Các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:

a) Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên;

b) Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% mức tối thiểu của hạn mới giao đất ở mới quy định tại Điều 3 quy định này đối với các xã còn lại.

2. Đối với thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, khi chia tách thửa đất có hình thành đường giao thông sử dụng chung thì đường giao thông đó phải có mặt cắt ngang 2 mét và diện tích, kích thước thửa đất sử dụng riêng phải đảm bảo đủ các điều kiện tại khoản 1 Điều này.

3. Không cho phép tách thửa đối với các trường hợp:

a) Thửa đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

b) Thửa đất gắn liền với nhà đang thuê theo Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22/4/2013 của Chính phủ, mà người đang thuê chưa hoàn thành thủ tục mua nhà, cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

c) Thửa đất gắn liền với nhà biệt thự thuộc sở hữu nhà nước đã bán, đã tư nhân hóa nhưng thuộc tiêu chí bảo tồn, tôn tạo theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà biệt thự cũ được xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn Thành phố (ban hành kèm theo Quyết định số 52/2013/QĐ-UBND ngày 28/11/2013 của UBND thành phố Hà Nội).

d) Các thửa đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

đ) Các thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.

e) Các thửa đất ở giao cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại khoản 1 Điều 3 bản Quy định này.

4. Quy định tại khoản 3 Điều này không áp dụng cho các trường hợp sau:

a) Các trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất.

b) Đất hiến tặng cho Nhà nước, đất tặng cho hộ gia đình, cá nhân để xây dựng nhà tình thương, nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết.

c) Thửa đất đã giao cho các hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở tái định cư, làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trước ngày 10/4/2009 (ngày Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND của UBND Thành phố có hiệu lực thi hành) nếu đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này.

5. Nếu người sử dụng đất xin tách thửa đất mà thửa đất được hình thành từ việc tách thửa không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này để hợp với thửa đất ở khác liền kề tạo thành thửa đất mới đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửađất mới. Trường hợp thửa đất còn lại sau khi tách thửa không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này thì không được phép tách thửa.

6. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày 10/4/2009 (ngày Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND của UBND Thành phố có hiệu lực thi hành) có diện tích, kích thước nhỏ hơn mức tối thiểu quy định tại khoản 1 Điều này, nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận. Việc xây dựng nhà ở, công trình trên thửa đất đó phải theo quy định của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội.

7. Không cấp Giấy chứng nhận, không làm thủ tục thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với trường hợp tự tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này (trừ các trường hợp nêu tại khoản 4, 5 Điều này).

8. Cơ quan công chứng, Ủy ban nhân dân cấp xã không được làm thủ tục công chứng, chứng thực việc chuyển quyền sử dụng đất đối với trường hợp tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này (trừ các trường hợp nêu tại Khoản 4, 5 Điều này).”

Khoản 1, Điều 3 của Quyết định này quy định về hạn mức giao đất ở mới như sau: “Hạn mức giao đất ở mới làm căn cứ để giao đất ở tái định cư, giao đất làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn, giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội được quy định như sau:

Ngoài ra, quy định phân loại các xã tại nghị quyết trên nêu rõ:

3. Huyện Hoài Đức bao gồm

– Các xã giáp ranh các quận: các xã Đông La, La Phù, An Khánh, Kim Chung, Vân Canh, Di Trạch.

– Các xã vùng đồng bằng: các xã còn lại.

Do đó, hạn mức tối thiểu để được tách thửa đối với khu vực bạn mua nhà là 40 m2, do đó, căn nhà bạn mua không đủ điều kiện để tách thửa để cấp sổ đỏ mới.

Về thủ tục mua bán nhà: Theo quy định của pháp luật hiện hành, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải được công chứng.

Nếu chỉ là hợp đồng viết tay, quyền lợi của bạn sẽ không được đảm bảo. Phía chủ nhà có thể hủy bỏ việc chuyển nhượng này bất cứ lúc nào. Nếu khởi kiện ra tòa, bạn chỉ có thể nhận lại số tiền của mình. Theo thông tin của bạn, phía chủ nhà muốn nhận được tiền trước khi công chứng, do đó, bạn có thể thuyết phục bên bán bằng 1 số kiểu thanh toán như là 1 tay ký 1 tay giao tiền mặt hoặc đảm bảo của ngân hàng.

Trên đây là tư vấn của công ty Luật Việt Phong về Diện tích tối thiểu để được tách thửa tại Hà Nội. Chúng tôi hi vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.