Giải quyết các vấn đề về tranh chấp đất đai đối với hộ liền kề

Tóm tắt câu hỏi :

Em xin có mắc xin luật sư tư vấn giúp

1. Về vấn đề tranh chấp đất đai

– Gia đình em có mua 1 mảnh đất và được cấp sổ đỏ mặt tiền là 4,0m mặt hậu 3,8m chiều dài 15m năm 2015 em tiến hành xây dựng nhà ở và đã xây dựng 01 nhà 2 tầng trong quá trình xây dựng để tránh ảnh hưởng đến hàng xóm em có để chừa lại phần đất giáp ranh là 15 phân và cũng nhắm cho nhà thẳng so với phần đất. đến thời điểm hiện tại mảnh đất giáp ranh với gia đình em được chuyển nhượng sang cho hộ gia đình khác và họ tiến hành xây dựng nhà ở và em có yêu cầu để chừa lại phần đất mà em đã để ngày trước nhưng gia đình đó không chịu và cố tình xây sang phần đất mà em đã chừa lại cũng nói thêm là phần đất này chủ hộ mua để mở rộng phần đất hiện tại họ đang ở trong quá trình xây dựng có đục đẽo vào phần móng nhà em dẫn đến chơ hết phần sắt của móng và em đã làm đơn gửi ủy ban thị trấn để giải quyết và ủy ban cho người ra đo đạc thì mảnh đất hiện tại có thừa ra 15 phân theo GCNQSDĐ nhưng lúc đó gia đình nhà kia lại yêu cầu đo lại phần đất mà họ đang ở cũng bị thiếu so với GCNQSDĐ nên bên địa chính bảo bù lại phần thừa đó cho đất cũ nhà họ vậy theo em địa chính làm như vậy có đúng hay không trong khi đất nhà em thiếu lại không được bù.

2. Về vấn đề phần móng nhà

– Sau khi ủy ban ra giải quyết có yêu cầu gia đình bên cạnh đã đục vào móng nhà em là sai và hàng xóm chấp nhận ký vào bản cảm kết nếu sau này nhà em có xảy ra nứt hay sụt lún thì họ sẽ hoàn toàn chịu trách nhiệm

– Sau khi họ ký vào cam kết trên lúc đó em có thể lấy đó ra làm bằng chứng để khởi kiện họ ra tòa và yêu cầu thuê các đơn vị đo đạc về để kiểm tra lại móng nhà được không.

3. Vấn đề xung quanh nhà em có rất nhiều hộ có sổ đỏ nhưng đều bị thiếu đất sử dụng vậy em hỏi em muốn làm đơn kiện thế nào và trách nhiềm để thiếu đất mà vẫn cấp bìa đỏ sẽ thuộc về ai

4. Gia đình kia đang tiến hành sang tên đổi chủ GCNQSDĐ nhưng khu vực em là cấp bìa hồng hồ sơ đang nộp ở phòng tài nguyên môi trường huyện nhưng em nghe nói không cần ký giáp gianh vẫn sang tên đổi chủ được và em đã làm đơn kiến nghị tranh chấp đất gửi phòng tài nguyên thì trường hợp hồ sơ của gia đình kia có dừng lại không và sau này có phải ký giáp gianh mới được cấp giấy không?

Người gửi: Nam Anh Nguyễn (Hà Giang)

giai quyet cac van de ve tranh chap dat dai doi voi ho lien ke

Tư vấn luật: 1900 6589

Luật sư tư vấn :

Xin chào bạn! Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới Luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn, công ty Luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn bạn như sau:

1/ Căn cứ pháp lý :

– Luật đất đai 2013;

– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013;

– NĐ 180/2007/NĐ-CP Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật xây dựng về xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị;

– Bộ luật Tố tụng dân sự 2015;

– Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính;

– Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định về bản đồ địa chính.

2/ Giải quyết các vấn đề về tranh chấp đất đai đối với hộ liền kề

Thứ nhất, về vấn đề tranh chấp đất đai

Theo Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trong trường hợp của bạn, diện tích đất ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là diện tích đất hợp pháp của gia đình bạn và đúng với số liệu thực tế, nếu nhà giáp gianh với nhà bạn có diện tích đất nhỏ hơn với số liệu trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì diện tích đất sẽ tính theo số liệu thực tế theo điều luật nêu trên và gia đình đó phải thực hiện thủ tục đính chính giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 106 Luật đất đai 2013 và Khoản 1 Điều 86 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013: “Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính.

Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai phát hiện Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót thì thông báo cho người sử dụng đất biết và yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để thực hiện đính chính.”.

Do đó, quyết định của bên địa chính là không đúng với quy định của pháp luật. Theo quy định của pháp luật thì trường hợp nếu như sai sót là do lỗi của người sử dụng đất thì chủ sở hữu phải có đơn đề nghị để được đính chính. Còn đối với trường hợp cán bộ địa chính báo cấp sai nên họ có trách nhiệm phải đính chính lại mà người sử dụng đất không cần phải nộp đơn đề nghị.

Sau đó, hai bên gia đình có thể thỏa thuận với nhau về việc trả lại phần đất lấn chiếm. Trong trường hợp giấy CNQSDĐ đã cấp có sai sót, dẫn đến tranh chấp giữa các bên thì UBND cấp xã có trách nhiệm hòa giải. Trong trường hợp gia đình bên đó không hợp tác thì bạn có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền hoặc khiếu nại lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Dù là theo thủ tục nào thì cũng bắt buộc phải qua hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, pháp luật khuyến khích các bên tự hòa giải ở cơ sở, nếu không hòa giải được thì gửi đơn đến Tòa án nhân dân để xem xét, giải quyết. Cụ thể, quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013 như sau:

Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Đồng thời, tại Điều 203 Luật đất đai 2013 quy định Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Do đó, bạn có thể căn cứ vào các quy định nêu trên để lựa chọn phương án giải quyết tranh chấp cho phù hợp.

Thứ hai, về vấn đề phần móng nhà

Căn cứ khoản 1 Điều 15 NĐ 180/2007/NĐ-CP Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật xây dựng về xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị thì:

Điều 15. Xử lý công trình xây dựng ảnh hưởng đến chất lượng công trình lân cận; ảnh hưởng đến môi trường, cộng đồng dân cư

1. Trường hợp công trình xây dựng gây lún, nứt, thấm, dột hoặc có nguy cơ làm sụp đổ các công trình lân cận thì phải ngừng thi công xây dựng để thực hiện bồi thường thiệt hại:

a) Việc bồi thường thiệt hại do chủ đầu tư và bên bị thiệt hại tự thỏa thuận; Trường hợp các bên không thoả thuận được thì bên thiệt hại có quyền khởi kiện đòi bồi thường tại toà án;

b) Công trình chỉ được phép tiếp tục thi công xây dựng khi các bên đạt được thỏa thuận việc bồi thường thiệt hại.

Như vậy, sau khi đã thỏa thuận và kí vào bản cam kết về việc chịu trách nhiệm bồi thường thì gia đình họ được phép tiếp tục thi công xây dựng. Sau này khi nhà bạn xảy ra tình trạng sụt, lún bạn hoàn toàn có thể lấy đó làm bằng chứng trước tòa án theo quy định tại Điều 93, 94 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015:

Điều 93. Chứng cứ

Chứng cứ trong vụ việc dân sự là những gì có thật được đương sự và cơ quan, tổ chức, cá nhân khác giao nộp, xuất trình cho Tòa án trong quá trình tố tụng hoặc do Tòa án thu thập được theo trình tự, thủ tục do Bộ luật này quy định và được Tòa án sử dụng làm căn cứ để xác định các tình tiết khách quan của vụ án cũng như xác định yêu cầu hay sự phản đối của đương sự là có căn cứ và hợp pháp.

Điều 94. Nguồn chứng cứ

Chứng cứ được thu thập từ các nguồn sau đây:

1. Tài liệu đọc được, nghe được, nhìn được, dữ liệu điện tử.

2. Vật chứng.

3. Lời khai của đương sự.

4. Lời khai của người làm chứng.

5. Kết luận giám định.

6. Biên bản ghi kết quả thẩm định tại chỗ.

7. Kết quả định giá tài sản, thẩm định giá tài sản.

8. Văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi pháp lý do người có chức năng lập.

9. Văn bản công chứng, chứng thực.

10. Các nguồn khác mà pháp luật có quy định.

Thứ ba, về vấn đề diện tích đất bị thiếu so với sổ đỏ

Vấn đề này có thể là do ngay từ ban đầu khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bên địa chính huyện của bạn đã bị đo đạc sai.

Với việc có sự sai lệch thông tin về diện tích đất thực tế và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn cần phải thực hiện việc đo đạc lại diện tích phần đất của mình cũng như diện tích đất của các nhà liền kề để xác định được chính xác diện tích đất thực tế.

Để tiến hành xin đo đạc lại đất, bạn phải thực hiện theo trình tự thủ tục việc xin đo đạc lại đất theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

– Bước 1: Người sử dụng đất mang hồ sơ theo quy định đến nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất hoặc Phòng tài nguyên và Môi trường xem xét trường hợp của bạn và tiến hành đo đạc lại vì văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm cập nhật chỉnh lý hồ sơ đất đai và cơ sở dử dữ liệu đất đai, thống kê kiểm kê đất đai quy định tại Điều 5 Nghị định 43/2014/ NĐ-CP. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất căn cứ hồ sơ có liên quan và nội dung xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, thị trấn tiến hành lập hợp đồng đo vẽ, lập hồ sơ địa chính theo quy định và thông báo cho người sử dụng đất thời gian xuống kiểm tra (đo đạc) thực tế theo lịch quy định đối với trường hợp đủ điều kiện, nếu không đủ điều kiện thì yêu cầu chủ sử dụng đất bổ sung hồ sơ hoặc trả lại hồ sơ và giải thích cho người dân được rõ lý do;

–Bước 2: Sau khi ký hợp đồng đo vẽ, lập hồ sơ địa chính; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất bố trí cán bộ xuống đo đạc kiểm tra thực tế theo lịch và thiết lập một (01) bộ hồ sơ địa chính theo quy định;

–Bước 3: Người sử dụng đất đến thanh lý hợp đồng và nhận hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Sau khi nhờ cơ quan địa chính tiến hành đo đạc xác định lại diện tích đất, nếu kết quả có sự chênh lệch diện tích với giấy chứng nhận cũ, bạn có thể tiến hành thủ tục đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trình tự thực hiện theo quy định tại Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ – CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ; khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường để được xem xét cấp đổi Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều 98 của Luật Đất đai năm 2013.

Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp, bạn có thể nộp đơn tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định; hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Thứ tư, Về vấn đề ký giáp ranh khi sang tên sổ đỏ

Theo quy định tại điểm 1.2 Điều 11 thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định về bản đồ địa chính thì:

1.2. Ranh, giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất.

Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất để giải quyết. Trường hợp tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó; nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thi được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp; đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản, một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền.

Như vậy, trường hợp này của bạn là trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất để giải quyết. Trường hợp tranh chấp giải quyết xong mới có đủ giấy tờ để tiếp tục tiến hành thủ tục sang tên GCNQSDĐ.

Trên đây là tư vấn của Công ty Luật Việt Phong về vấn đề Giải quyết các vấn đề về tranh chấp đất đai đối với hộ liền kề. Chúng tôi hi vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.

Chuyên viện: Vũ Thùy Trang

Bài viết được thực hiện bởi: Luật sư. Nguyễn Văn Đại

Để được giải đáp thắc mắc về: Giải quyết các vấn đề về tranh chấp đất đai đối với hộ liền kề
Vui lòng gọi Tổng đài luật sư tư vấn pháp luật 24/7: 1900 6589

Để gửi Email tư vấn pháp luật, Báo giá dịch vụ pháp lý hoặc đặt Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp.
Vui lòng click tại đây

CÔNG TY LUẬT TNHH VIỆT PHONG

Hà Nội – Biệt thự 2.11 đường Nguyễn Xuân Khoát, KĐT Ngoại Giao Đoàn, Q. Bắc Từ Liêm
– Số 82 Nguyễn Tuân, Phường Thanh Xuân Trung, Quận Thanh Xuân

Bắc Giang – 65-67 khu Minh Khai, Thị trấn Chũ, huyện Lục Ngạn