Hồ sơ, nội dung hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Tóm tắt câu hỏi:

Quy định của pháp luật về hồ sơ, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Kính gửi quý công ty. Hiện tại, em mới lập gia đình với kinh tế còn khó khăn nên có mong muốn mua một căn chung cư cho gia đình nhỏ của em. Nhưng về các vấn đề như xem dự án đó có đầy đủ giấy tờ hợp pháp hay không và cách thức buôn bán thế nào để đảm bảo quyền lợi cho bên mua như em để tránh tiền mất tật mang. Em mong công ty tư vấn giúp em 2 câu hỏi sau đây:

Các loại giấy tờ gì bên mua như em cần phải xem để biết chắc dự án đó là hợp pháp, và được quyền bán cho người mua.

Khi ký hợp đồng mình cần các điều khoản nào để đảm bảo quyền lợi cho bên em. Vì dạo gần đây có rất nhiều dự án chậm tiến độ cả 2 năm; còn có dự án bán một căn cho 2-3 chủ; và cả nhà đầu tư bỏ trốn. Em cũng có tìm hiểu về bảo lãnh ngân hàng cho người mua. Nhưng em không biết cách thức mình tiến hành như nào? Mong được sự tư vấn sớm của quý công ty. Em chân thành cảm ơn.

Người gửi: Vũ Hùng.

Luật sư tư vấn:

Xin chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới Luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn công ty Luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn bạn như sau:

1. Căn cứ pháp lý

 – Luật Kinh doanh Bất động sản 2014;

– Luật Nhà ở 2014.

2. Hồ sơ, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

2.1. Các loại giấy tờ bên mua cần kiểm tra để xác định dự án Bất động sản đó là hợp pháp, và được quyền bán cho người mua.

Căn cứ theo Điều 58, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2015 quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai; theo đó bạn có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ xây dựng, việc sử dụng khoản tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình.

Mặt khác, căn cứ theo Điều 55, Luật này quy định về Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh; những giấy tờ mà bên bán, bên cho thuê mua phải cung cấp cho bạn để khẳng định dự án đó là hợp pháp và được quyền bán cho người mua, bao gồm:

– Có giấy tờ về quyền sử dụng đất;

– Hồ sơ dự án;

– Thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

– Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng;

– Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;

– Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2.2. Một số quy định của pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.  

Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai:

Để đảm bảo quyền lợi của bạn khi ký hợp đồng mua bán trả góp nhà chung cư, trong hợp đồng mua bán nhà ở được các bên thỏa thuận cần phải lập thành văn bản và có những nội dung được quy định tại Điều 121, Luật Nhà ở 2014, cụ thể như sau:

– Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

– Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

– Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

– Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

– Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;

– Quyền và nghĩa vụ của các bên;

– Cam kết của các bên;

– Các thỏa thuận khác;

– Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

– Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

– Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Mặt khác, do bạn mua nhà ở trả chậm, trả dần nên bạn cần lưu ý đến nội dung của Điều 125, Luật nhà ở 2014 sau:

“1. Việc mua bán nhà ở trả chậm, trả dần do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở; trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà ở được quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó, trừ trường hợp nhà ở còn trong thời hạn bảo hành theo quy định của Luật này hoặc các bên có thỏa thuận khác.

2. Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện các giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Trường hợp trong thời hạn trả chậm, trả dần mà bên mua nhà ở chết thì người thừa kế hợp pháp được thực hiện tiếp các quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sau khi người thừa kế đã trả đủ tiền mua nhà cho bên bán.

3. Trường hợp bên mua nhà ở có nhu cầu trả lại nhà ở đã mua trong thời gian trả chậm, trả dần và được bên bán nhà ở đồng ý thì hai bên thỏa thuận phương thức trả lại nhà ở và việc thanh toán lại tiền mua nhà ở đó.”

Quy định của pháp luật hiện hành về Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai:

Theo quy định tại Điều 56, Luật Kinh doanh Bất động sản:

Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai: là việc chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Hợp đồng bảo lãnh phải: phải được lập thành văn bản và có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua. Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều 56, Luật kinh doanh Bất động sán 2014

Hệ quả pháp lý: Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Theo đó, việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là việc của chủ đầu tư phải làm khi có yêu cầu. Vì vậy, bạn sẽ không phải thực hiện các thủ tục này.

Trên đây là tư vấn của công ty Luật Việt Phong về hồ sơ, nội dung hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Chúng tôi hi vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.