Hợp đồng chuyển nhượng đất chưa chưa tách thửa khi bị thế chấp Ngân hàng thì có bị ảnh hưởng gì không?

Nhà tôi có mua thêm 1m ngang đất nhà bên cạnh (tạm gọi là bên A) để xây dựng nhà, hợp đồng được lập vào tháng 8/2010, có làm hợp đồng mua bán đầy đủ, có người làm chứng và xác nhận của thôn với giá là 100 triệu đồng. Đến tháng 10/2010, bên A mang sổ đỏ nhà mình đi thế chấp ngân hàng Đông Á (trong khi đã bán cho nhà tôi 1m ngang nhưng chưa chịu tách sổ). Việc bên A mang đi thế chấp ngân hàng Đông Á tôi hoàn toàn không được biết. Đến năm 2015, Chi cục thi hành án dân sự tiến hành kê biên bán đấu giá lại cho một người khác (tạm gọi là bên B). Sau khi hoàn thành các thủ tục mua bán đấu giá, bên B tiến hành đo đạc theo sổ đỏ thì thiếu 1m ngang đất mà nhà tôi đã mua từ tháng 8/2010. Sau đó, bên B tiến hành khởi kiện Chi cục thi hành án dân sự để đòi bồi thường 1m ngang đất thiếu đó với giá 150 triệu đồng. Vậy trong trường hợp này, khi bên B khởi kiện Chi cục thi hành án dân sự, nhà tội là bên có liên quan có bị mất đất hay không, hay có bị ảnh hưởng gì hay không? Nói thêm chỗ hợp đồng mua bán giữa nhà tôi và bên A, bên A hứa sẽ tách sổ, đưa bản vẽ để nhà tôi công chứng (có ghi rõ trong hợp đồng mua bán) và gộp thửa, nhưng do làm ăn thất bại nên bên A đã đi khỏi địa phương và không liên lạc được. Bên A cũng là người nhận thầu xây nhà cho nhà tôi. Tôi xin hỏi thêm, vậy bên A như vậy có được xem là dấu hiệu lừa đảo hay không, và sau này Chi cục thi hành án dân sự có khởi kiện nhà tôi được hay không?

Xin cảm ơn luật sư và xin luật sư tư vấn giúp tôi!

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Luật Việt Phong. Đối với vấn đề của bạn, công ty Luật Việt Phong xin được tư vấn như sau:

– Bộ Luật dân sự 2015; 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.

Theo quy định của pháp luật về Đất đai, không có giao dịch mua bán đất mà chỉ có giao dịch chuyển nhượng đất. Và đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi, bạn cần phải đăng ký biến động theo quy định tại Khoản 4 Điều 95 của Luật Đất đai 2013. Dựa trên các thông tin mà bạn cung cấp, hợp đồng giữa bạn và nhà bên cạnh (bên A) là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có hợp đồng đầy đủ, có người làm chứng và xác nhận của thôn với giá là 100 triệu đồng. Theo đó, theo quy định tại Nghị định 01/2017/ NĐ-CP thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và của bên A là hợp đồng có hiệu pháp luật. Và đối với trường hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 (cụ thể là tháng 8 năm 2010) mà diện tích đất tăng thêm đó có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 Nghị định 01/2017 thì thực hiện như sau: 

b) Thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo quy định tại Điều 70 của Nghị định này cho toàn bộ diện tích thửa đất nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này”.

Như vậy, bạn nên thực hiện thủ tục cấp lần đầu với diện tích đất tăng thêm và thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc nếu thửa đất gốc của bạn đã được cấp Giấy chứng nhận. Khi đã thực hiện được thủ tục cấp lần đầu đối với diện tích đất tăng thêm và được cấp đổi giấy chứng nhận cho thửa đất gốc thì sẽ là căn cứ pháp lý để khi bên B khởi kiện Chi cục thi hành án dân sự thì đất của nhà bạn sẽ không bị ảnh hưởng. Tuy nhiên trên thực tế, 1m vuông đất đấy vẫn đang ở trong sổ đỏ của bên A, và chưa được tách thửa, cũng như sang tên cho nhà bạn. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và bên A chỉ có người làm chứng và xác nhận của thôn mà không công chứng tại cơ quan có thẩm quyền cho nên tại thời điểm đấy, hợp đồng này là vô hiệu theo quy định của bộ luật Dân sự. Do hợp đồng giữa bạn và bên A không có công chứng nên khi bên A đi thế chấp tại Ngân hàng, ngân hàng sẽ cũng như cơ quan thực hiện việc công chứng sẽ không phát hiện được là 1m vuông đất đấy đã được chuyển nhượng, cho nên khi giải chấp, cơ quan thi hành án sẽ không cần quan tâm đến hợp đồng này, họ sẽ thực hiện việc thi hành án trên diện tích đất có trên sổ đỏ của bên A được mang đi thế chấp. Cho nên khi bên B khởi kiện cơ quan thi hành án, 1m vuông diện tích đất của nhà bạn chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng. Và trong trường hợp này, rủi ro đối với bạn là khá cao. Bởi bạn và bên A thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất không có công chứng và bạn mặc nhiên sử dụng mà không được bên A thực hiện việc sang tên cũng như tách thửa cho bạn, nên bạn chỉ có thể làm việc với bên A, buộc bên A phải tách thửa hoặc bồi thường cho bạn số tiền bạn đã mua 1m vuông đất đó. Còn phía ngân hàng và cơ quan Thi hành án họ vẫn thực hiện đúng theo quy định của pháp luật bởi 1m vuông đất đấy vẫn đang trong sổ đỏ bên A.

Việc bên A đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhà bạn vào tháng 8/2010 với diện tích 1m ngang có giá 100 triệu đồng, tuy nhiên bên A đã không thông báo với bạn mà vào tháng 10/2010 lại đi thế chấp Ngân hàng toàn bộ diện tích đất, thì tùy vào động cơ cũng như mục đích của bên A để xác định bên A cá thành tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản hay không? Khái niệm lừa đảo không được quy định một cách rõ ràng trong pháp luật Dân sự hay Đất đai mà chỉ được quy định tại Điều 139 Bộ luật Hình sự về tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”. Theo đó: “Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ năm trăm nghìn đồng đến dưới năm mươi triệu đồng hoặc dưới năm trăm nghìn đồng nhưng gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đã bị kết án về tội chiếm đoạt tài sản, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ  sáu tháng đến ba năm”. 

Như vậy, để cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, người đó phải có “thủ đoạn gian dối” nhằm “chiếm đoạt tài sản của người khác”. Vậy, nếu việc A cố tình thế chấp toàn bộ diện tích đất cho ngân hàng và không thông báo với bạn, để khi có rủi ro thì ngân hàng sẽ giải chấp toàn bộ tài sản đó, bao gồm 1m ngang đất của bạn thì hành vi đó là thủ đoạn gian dối và được cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo điều 139 Bộ luật Hình sự. Còn nếu bên A không mong muốn bị ngân hàng giải chấp và việc phá sản là rủi ro mà bên A không có cách nào khác thì sẽ không bị cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Tuy nhiên việc xác định là rất khó bởi bên A đã trốn đi khỏi địa phương, nhưng với những hành vi đó của bên A, khả năng bị truy tố về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản là nhiều hơn.

Trên đây là tư vấn của Công ty Luật Việt Phong về Hợp đồng chuyển nhượng đất chưa tách thửa khi bị thế chấp tại Ngân hàng thì có bị ảnh hưởng không? Chúng tôi hi vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.