Quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng

Tóm tắt câu hỏi:

Quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng

Kính chào luật sư .Xin luật sư hãy giải thích giùm em 1 việc ạ.

Em có mua 1 căn nhà của 1 người tên A và em đã thực hiện hết nghĩa vụ đóng thuế với nhà nước và đã được sang tên quyền sử dụng đất nhưng sự việc xẩy ra là em đến nhận nhà thì có 1 số người đang sinh sống tại đó nói là con của bà C, mà em được biết là ông A này mua nhà của bà C và Bà C cũng đã sang tên cho ông A . Bây giờ em phải làm sao để lấy được tiền nhà hoặc được trả lại căn nhà ? Em nên kiện ông A vì đã không làm theo hợp đồng với em hay là kiện bà C? và khi đưa ra toàn giải quyết thì em có được bồi thường những khoản nào , vì số tiền mua nhà em mượn của bạn bè và tiền với lãi là 5% mỗi tháng , vậy em có được trả tiền lãi xuất trên số tiền đã bỏ ra mua không ạ.

Em xin chân thành cảm ơn luật sư

Người gửi: Nhữ Thị Bé (Long An)

Luật sư tư vấn:

Xin chào bạn! Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới Luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn, công ty Luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn bạn như sau:

1/ Căn cứ pháp lý:

– Bộ luật dân sự năm 2005;

2/ Quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng

Căn cứ theo Điều 451 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về Nghĩa vụ của bên bán nhà ở như sau:

“1. Thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua bán, nếu có;

2. Bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho bên mua;

3. Giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua;

4. Thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật.”

Ngoài ra Điều 443 Bộ luật dân sự năm 2005 cũng có quy định về Bảo đảm quyền sở hữu của bên mua đối với tài sản mua bán như sau:

“1. Bên bán có nghĩa vụ bảo đảm quyền sở hữu đối với tài sản đã bán cho bên mua không bị người thứ ba tranh chấp.

2. Trong trường hợp tài sản bị người thứ ba tranh chấp thì bên bán phải đứng về phía bên mua để bảo vệ quyền lợi của bên mua; nếu người thứ ba có quyền sở hữu một phần hoặc toàn bộ tài sản mua bán thì bên mua có quyền huỷ bỏ hợp đồng và yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại.

3. Trong trường hợp bên mua biết hoặc phải biết tài sản mua bán thuộc sở hữu của người thứ ba mà vẫn mua thì phải trả lại tài sản cho chủ sở hữu và không có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại.”

Như vậy, bên bán trong hợp đồng mua bán nhà ở của bạn phải có nghĩa vụ giao nhà cho bạn và tình trạng như đã thỏa thuận, và các quyền khác đối với bên mua nhà như Điều 454 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về Quyền của bên mua nhà ở đó là:

“1. Được nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng đã thoả thuận;

2. Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thoả thuận;

3. Yêu cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn; nếu không giao hoặc chậm giao nhà thì phải bồi thường thiệt hại.”

Bạn có quyền yêu cầu bên mua buộc các con của bà C ra khỏi nhà và bàn giao căn nhà cho bạn sử dụng. Nếu như việc mua bán căn nhà giữa ông A và bà C có vướng mắc về quy định của pháp luật, bạn có quyền yêu cầu chấm dứt hợp đồng mua bán nhà giữa bạn và ông A, buộc ông A hoàn trả lại số tiền thực hiện hợp đồng đã giao, cộng thêm những chi phí để bồi thường thiệt hại cho bạn. Nếu như bên bán cố tình không thực hiện các nghĩa vụ nói trên, bạn có thể làm đơn kiện ông A về việc không thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng và gửi ra tòa án để được giải quyết.

Đối với các thiệt hại được bồi thường, Bộ luật dân sự năm 2005 có quy định tại Điều 307 như sau

“1. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại bao gồm trách nhiệm bồi thường thiệt hại về vật chất, trách nhiệm bồi thường bù đắp tổn thất về tinh thần.

2. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại về vật chất là trách nhiệm bù đắp tổn thất vật chất thực tế, tính được thành tiền do bên vi phạm gây ra, bao gồm tổn thất về tài sản, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục thiệt hại, thu nhập thực tế bị mất hoặc bị giảm sút.

3. Người gây thiệt hại về tinh thần cho người khác do xâm phạm đến tính mạng, sức khoẻ, danh dự, nhân phẩm, uy tín của người đó thì ngoài việc chấm dứt hành vi vi phạm, xin lỗi, cải chính công khai còn phải bồi thường một khoản tiền để bù đắp tổn thất về tinh thần cho người bị thiệt hại.”

Như vậy, khoản tiền lãi do bạn vay để trả tiền thực hiện hợp đồng không được coi là khoản được bồi thường thiệt hại mà bên bán phải trả.

Trên đây là tư vấn của công ty Luật Việt Phong về Quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng. Chúng tôi hi vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.