Thỏa thuận xây nhà bằng miệng và tranh chấp liên quan

Tóm tắt câu hỏi

Thỏa thuận xây nhà bằng miệng và tranh chấp liên quan

Anh trai của em có nhận xây dựng nhà cấp 4 cho 1 gia đình. Hai bên không lập hợp đồng mà chỉ thỏa thuận miệng với nhau về giá tính trên mét vuông xây dựng. Tuy nhiên sau khi xây nhà xong thì chủ nhà không chịu thanh toán hết số tiền theo thỏa thuận. Do trong quá trình xây có phát sinh thêm 1 tầng lầu, nhưng chủ nhà chỉ chấp nhận trả theo thỏa thuận ban đầu. Anh của em đã khởi kiện ra Tòa sau khi định giá theo giá thị trường thì tăng thêm 400tr so với công đã thỏa thuận. Em xin hỏi:

1. Thỏa thuận xây nhà bằng miệng có giá trị không?

2. Khi định giá thì lấy theo giá nhà nước hay thị trường? Ai có quyền chọn? Hai bên tranh chấp về tổng tiền công thì lấy theo giá đã thỏa thuận miệng hay theo định giá? Hai bên tranh chấp và giá tiền/1 mét vuông xây dựng. Vậy lấy kết quả theo đơn vị định giá hay theo thỏa thuận? Em xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: Đinh Xuân Trường (Ninh Hiệp)

Luật sư tư vấn

Xin chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới Luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn, công ty Luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn bạn như sau:

1/ Thỏa thuận xây nhà bằng miệng có giá trị không

Căn cứ theo Điều 401 Bộ luật dân sự 2005 quy định về Hình thức hợp đồng Dân sự như sau:

“1. Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định.

2. Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó.

Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”

Căn cứ theo điểm c khoản 1 Điều 6 Nghị định 37/2015/NĐ-CP quy định về Hiệu lực và tính pháp lý của hợp đồng xây dựng như sau:

“1. Hợp đồng xây dựng có hiệu lực pháp lý khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

a) Người tham gia ký kết có đầy đủ năng lực hành vi dân sự;

b) Đáp ứng các nguyên tắc ký kết hợp đồng quy định tại Điều 4 Nghị định này;

c) Hình thức hợp đồng bằng văn bản và được ký kết bởi người đại diện đúng thẩm quyền theo pháp luật của các bên tham gia hợp đồng. Trường hợp một bên tham gia hợp đồng là tổ chức thì bên đó phải ký tên, đóng dấu theo quy định của pháp luật.“

Theo quy định pháp luật Dân sự thì Hợp đồng dân sự chỉ có thể được giao kết bằng lời nói khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định. Tuy nhiên căn cứ theo Nghị định 37/2015/NĐ-CP quy định về hình thức của hợp đồng xây dựng thì hợp đồng phải được lập thành văn bản và có chữ ký của hai bên. Như vậy, hợp đồng xây dựng giữa anh trai bạn và người chủ nhà chỉ là thỏa thuận miệng, không lập thành văn bản và có ký kết thì sẽ không có giá trị pháp lý trong trường hợp này.

2/ Định giá hợp đồng, giải quyết tranh chấp về khoản chưa trả

Căn cứ theo Khoản 4 Điều 4 Nghị định 37/2015/NĐ-CP quy định về Nguyên tắc ký kết hợp đồng xây dựng như sau:  

“4. Giá ký kết hợp đồng không được vượt giá trúng thầu hoặc kết quả đàm phán, thương thảo hợp đồng xây dựng, trừ khối lượng phát sinh ngoài phạm vi công việc của gói thầu được Người có thẩm quyền quyết định đầu tư cho phép.”

Tại Điều 15 Nghị định 37/2015/NĐ-CP quy định về Giá của hợp đồng xây dựng như sau:

“Giá của hợp đồng xây dựng là khoản kinh phí bên giao thầu cam kết trả cho bên nhận thầu để thực hiện công việc theo yêu cầu về khối lượng, chất lượng, tiến độ, điều kiện thanh toán, tạm ứng hợp đồng và các yêu cầu khác theo thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng.”

Như vậy giá của hợp đồng xây dựng phải được các bên thỏa thuận trong hợp đồng.

Trong trường hợp không quy định thì Căn cứ theo khoản 2 Điều 524 Bộ luật dân sự 2005 quy định về Trả tiền dịch vụ như sau:

“2. Khi giao kết hợp đồng nếu không có thoả thuận về giá dịch vụ, phương pháp xác định giá dịch vụ và không có bất kỳ chỉ dẫn nào khác về giá dịch vụ thì giá dịch vụ được xác định căn cứ vào giá thị trường của dịch vụ cùng loại tại thời điểm và địa điểm giao kết hợp đồng.”

Như vậy trong trường hợp này các bên không có thỏa thuận về giá thì sẽ căn cứ vào giá thị trường của hợp đồng xây dựng cùng loại tại thời điểm và địa điểm giao kết hợp đồng. Do đó tranh chấp về tổng tiền công hay giá tiền/m2 xây dựng nếu như không được thỏa thuận trong hợp đồng mà chỉ là thỏa thuận miệng, không có căn cứ về việc có thỏa thuận đó như băng ghi âm, ghi hình, người làm chứng,… thì khi có tranh chấp xảy ra phải áp dụng theo giá thị trường, do cơ quan có thẩm quyền thẩm định, không áp dụng theo thỏa thuận miệng của hai bên.

Trên đây là tư vấn của công ty Luật Việt Phong về vấn đề Thỏa thuận xây nhà bằng miệng và tranh chấp liên quan. Chúng tôi hi vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.