Xây dựng, cơi nới thêm diện tích khu tập thể có trái pháp luật?

Tóm tắt câu hỏi: 

Xây dựng, cơi nới thêm diện tích khu tập thể có trái pháp luật?

Kính gửi Văn phòng Luật sư Việt Phong.

Tôi tên Phạm Anh Tuấn, con rể của bà Hợi và ông Tập như nội dung trong file đính kèm, đó là Đơn Khiếu Nại của ông bà Hơi và Tập gửi tới UBND phường Quỳnh Mai, Q. Hai Bà Trưng, Tp Hà Nội.
Tôi xin sơ lược sự việc như sau:
Ông Hợi là thượng binh nặng trong chiến tranh chống Mỹ hiện đạn còn nhiều trong cơ thể, hết chiến tranh về làm nhân viên tại nhà máy dệt 8/3, bà Hợi cũng là nhân viên tại nhà máy 8/3. Hai ông bà cưới nhau nên khi có chính sách cấp nhà cho cán bộ nhân viên thì ông bà được cấp một căn hộ tại khu Tập thể Quỳnh Mai với diện tích sổ đỏ là 19m2. Thời gian năm 1983 hai ông bà có cơi nới thêm khoảng 40m2 gian nhà trước mặt, cũng giống như các căn hộ tầng 1 liền kề đang làm (tất cả các căn hộ tầng một tại khu tập thể 8/3 đều cơi nới thêm diện tích như gia đình nhà ông bà). Khi xây dựng gian cơi nới này, gia đình 2 ông bà có bàn với căn hộ phía trên tầng 2 là cùng chung tiền móng để sau này họ có thể sử dụng và xây cơi nới ở trần nhà ông bà nhằm thêm diện tích, nhưng gia đình họ từ chối, khi đó là bà Nguyệt chủ nhà. Thêm vào đó, khi bà Hợi ông Tập đổ trần thì nhà bà Nguyệt không cho đổ sát lên tới sàn tầng 2 nhà bà Nguyệt nên 2 ông bà đành đổ cách sàn nhà bà Nguyệt 30cm. Trong quá trình sử dụng những năm sau đó, gia đình bà Nguyệt lại muốn làm nhà trên trần gian cơi nới của ông bà Hợi Tập, dù bị gây khó dễ nhưng hai ông bà vẫn đồng ý cho gia đình bà Nguyệt được làm khung thép và mái tôn trên nóc gian nhà này tuy nhiên chỉ được làm chỗ phơi quần áo. Vài năm gần đây, do khi đổ trần vật liệu ko tốt và do quá trình sử dụng của nhà bà Nguyệt ko tuân thủ làm chỗ phơi mà còn ngấm ngầm làm thanh một gian bếp một gian phơi nên đi ra vào nhiều gây tác động lực lên trần dãn tới bị nứt và ngấm nước mỗi khi trời đổ mưa, bởi lẽ đó nên 2 gia đình có to tiếng vài ba lần và gia đình ông Tập bà Hơi có yêu cầu nhà bà Nguyệt ngừng sử dụng, nhưng không được coi trọng mà họ vẫn sử dụng. Hai bên vẫn trong giai đoạn tranh cãi và bàn bạc.
Cách đây khoảng 2-3 tháng bà Nguyệt có bán lại nhà cho bà Lan là người mua. Khi mới mua bà Lan có xuống nói chuyện tuy nhiên hai bên chưa thống nhất và gia đình ông Tập và bà Hợi cũng chưa thống nhất, vậy nhưng bà Lan vẫn cho thợ làm, khi phát hiện thì bà Hợi có mời thanh tra xây dựng phường vào, tuy nhiên ko được hỗ trợ (như nội dung đơn đã nêu). Ngày 22/9, bà Hợi có viết tay một lá Đơn Đề Nghị tuy nhiên tư pháp ở phường Quỳnh Mai không nhận và bên nhà bà Lan vẫn thi công bình thường, nên ngày 23/9 bà Hợi làm Đơn Khiếu Nại gửi tới phường (đơn này đánh máy) tuy nhiên cán bộ tư pháp phường trả lời là ko nhận do chưa đúng và yêu cầu sửa từ Khiếu Nại thành Kiến Nghị và yêu cầu bà Hợi cầm về tuy nhiên, mọi người xung quanh tư vấn nên bà vẫn mang nguyên đơn cũ ra gửi và tư pháp phường đã phải nhận. Tối hôm qua, ngày 28/9 Tổ dân phố có mời 2 bên tới để hòa giải tuy nhiên bà Hợi ko đồng tình với việc gian nhà trên vẫn tì vào trần của nhà bà, phía hòa giải là Tổ dân phố họ lại lý giải là vì trần nhà bà xây cao lên 15cm nên nhà trên họ dựng giầm sắt và tường lên đó (đó là hai cái giầm cao 10cm để đỡ trần treo của gian nhà bà Hợi). Họ cũng không cho rằng hai gian nhà bà Hợi là “tài sản”… tóm lại từ phía phường và tổ dân phố họ có một giọng đồng đều cho rằng bà Hợi sai, họ thờ ơ và dửng dưng với việc gia đình bà hợi ông Tập bị nhà trên xâm phạm vào tài sản mang đơn đi nộp tới tất cả những vị có tên trong phần “kính gửi” rồi tới cả Hội cựu chiến binh nhưng đầu bất lực, đầy thách thức. Bản thân từ hôm 22/9 phát hiện ra tới thời điểm này họ vẫn thi công và làm trên nóc nhà bà Hợi mà không có bên nào can thiệp, trường hợp sập xuống thì sẽ hậu quả nghiêm trọng như thế nào. Điều quan trọng là hầu như mọi người không thừa nhận hoặc cố tảng lờ pháp lí cũng như quy định liên quan tới tài sản trên đất của hai ông bà.
Ông bà là người nhiều tuổi, có 3 cô con gái đi lấy chồng, chồng thương binh mất sức lao động một mình bà từ xưa nuôi 3 con trưởng thành và phục vụ chồng, nên cũng bị nhiều thiệt thòi vì hàng xóm láng giếng họ hay chènh chọe và coi thường vì vai trò đàn ông gần như ko có. Sự việc này như tiếp nối thói quen từ lâu nay của họ. Qua email này, tôi rất mong Luật sư bớt chút thời gian xem qua lá đơn và dành thời gian để tư vấn dùm hai ông bà về sự việc này, hiện hai ông bà rất mệt mỏi và bất lực. Chúng tôi khuyên can bà nhưng bà ấm ức và chỉ biết ngồi nhìn. Bởi vậy tôi gửi mail này hầu mong có sự tư vấn ít nhiều từ Luật sư.

Chân thành cảm ơn!

Trân trọng kính chào.

Người gửi: Phạm Anh Tuấn (Hà Nội)

Luật sư tư vấn: 

Xin chào bạn! Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới Luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn, công ty Luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn bạn như sau:

1/ Căn cứ pháp lý

– Bộ luật dân sự năm 2005

– Nghị định số 121/2013/NĐ-CP của Chính Phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở

2/ Xây dựng, cơi nới thêm diện tích khu tập thể có trái pháp luật?

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 55 Nghị định số: 121/2013/NĐ-CP về vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà ở:

“3. Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với một trong các hành vi vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư sau đây;

a) Kinh doanh nhà hàng, karaoke, vũ trường;

b) Sửa chữa xe máy; kinh doanh gia súc, gia cầm; hoạt động giết mổ gia súc;

c) Tự ý cơi nới, chiếm dụng diện tích, không gian hoặc làm hư hỏng tài sản thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung dưới mọi hình thức; đục phá, cải tạo, tháo dỡ kết cấu của phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng; thay đổi phần kết cấu chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị sử dụng chung, kiến trúc bên ngoài của nhà chung cư;

d) Phân chia, chuyển đổi mục đích sử dụng phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung trái quy định;

đ) Kinh doanh gas hoặc các vật liệu nổ, dễ cháy.”
Như vậy, việc tự ý xây dựng, cơi nới của bà Lan trên nóc nhà của ông Tập bà Hợi là không hợp pháp và bị pháp luật nghiêm cấm, vì bà  Lan chưa được sự đồng ý cũng như thỏa thuận của hai ông bà, hơn nữa cũng không hề đưa ra được giấy phép xây dựng hợp pháp của cơ quan có thẩm quyền cho phép bà này được xây dựng. Mặt khác việc cơi nới, xây dựng của bà Lan gây ảnh hưởng xâu và tác động trực tiếp đến kết cầu căn nhà của ông Tập, bà Hợi cụ thể là trần nhà ông bà đã bị nứt và ngấm nước mỗi khi trời đổ mưa trước đó nay khi có sự tác động mạnh do việc xây dựng, cơi nới bên trên thì sẽ lại làm cho tình trạng nhà ngày càng trầm trọng hơn, điều này còn liên quan đến quy định về nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng được quy định tại Điều 267 Bộ luật dân sự năm 2005:

“1.Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu công trình phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh.

2. Khi có nguy cơ xảy ra sự cố đối với công trình xây dựng, ảnh hưởng đến bất động sản liền kề và xung quanh thì chủ sở hữu công trình phải cho ngừng ngay việc xây dựng, sửa chữa hoặc dỡ bỏ theo yêu cầu của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh hoặc theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.”

 Vì thế, ông Tập bà Hợi hoàn toàn có thể yêu cầu bà Lan chấm dứt ngay hành vi vi phạm này, đồng thời khiếu  nại đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cơ quan này có biện pháp ngăn chặn kịp thời hành vi sai phạm. 

Khi nhận được đơn khiếu nại của ông bà về vấn đề trên thì Ủy ban nhân dân có trách nhiệm tiếp nhận khiếu nại và tiến hành giải quyết khiếu nại của ông bà bằng cách: 

– Thành lập tổ công tác của phường do Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch phường làm Tổ trưởng cùng với các thành viên là đại diện Công an phường, cán bộ phụ trách xây dựng phường và một số thành viên khác như đại diện Mặt trận Tổ quốc và một số đội viên Đội dân phòng của phường… để trực tiếp xuống hiện trường lập biên bản vi phạm đối với hành vi xây dựng trái phép của bà Lan;

– Ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính theo thẩm quyền như đã nêu ở phần trên; yêu cầu bà Lan ngừng ngay lập tức việc xây dựng trái phép nói trên và phá dỡ toàn bộ những phần đã xây dựng trên mặt bằng trần nhà ông Tập bà Hợi;

Trong trường hợp trên, cơ quan chính quyền phường Quỳnh Mai dù đã nhận đơn khiếu nại của ông bà và có tiến hành hòa giải nhưng sau đó thì không có can thiệp nào khác mà vẫn để bà Lan tiếp tục xây dựng, thi công trái phép, như vậy, chính quyền đã thờ ơ với sai phạm. Ông bà có thể gửi đơn khiếu nại trực tiếp lên Ủy ban nhân nhân quận Hai Bà Trưng, trong đó trình bày sai phạm của bà Lan và việc giải quyết chưa chính đáng của chính quyền phường Quỳnh Mai để bảo vệ được quyền lợi của mình. 

Trên đây là tư vấn của công ty Luật Việt Phong vềXây dựng, cơi nới thêm diện tích khu tập thể có trái pháp luật? Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn bạn vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.