Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa thực hiện tách thửa có được không?

Tóm tắt câu hỏi:

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa thực hiện tách thửa có được không?

Chào luật sư, tôi muốn mua một mảnh đất tại Bình Tân, trên mảnh đất có một căn nhà lụp xụp dựng lên tạm bợ, người bán và tôi đã làm giấy đặt cọc việc thực hiện mua bán đất. Trong giấy đặt cọc có ghi nghĩa vụ của bên bán là chịu các khoản phí và thuế về việc chuyển nhượng cho bên mua. Bên mua có nghĩa vụ thanh toán hết số tiền còn lại cho bên bán ngay khi bên bán và bên mua ký hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng. Nhưng mảnh đất tôi mua là một nửa của toàn bộ diện tích đất của người bán. Mảnh đất tôi mua có diện tích là 56m2. Chúng tôi làm giấy đặt cọc và thỏa thuận về việc mua đất từ 2 tháng trước rồi. Đến nay, bên bán cứ thúc giục tôi phải chồng nốt số tiền còn lại thì mới ký hợp đồng chuyển nhượng. Vợ tôi ngủ mơ thấy điềm không lành nên tôi muốn hỏi luật sư về trường hợp của tôi mua đất có vấn đề gì không? Nếu tôi không chồng tiền cho bên kia thì có bị sao không? vì trong giấy đặt cọc chúng tôi không ghi ngày phải đi công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Cảm ơn luật sư! Mong nhận được hồi âm sớm nhất của Luật sư.

Người gửi: Bùi Văn Hạnh (Thành phố Hồ Chí Minh)

Luật sư tư vấn:

Xin chào anh! Cảm ơn anh đã gửi câu hỏi của mình tới luật Việt Phong. Về câu hỏi của anh, công ty luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn cho anh như sau:

1/ Căn cứ pháp lý

– Luật đất đai năm 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ – CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;

– Quyết định số 33/2014/QĐ – UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa;

2/ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa thực hiện tách thửa có được không?

Theo quy định pháp luật, khi có thay đổi về hình dạng, kích thức, diện tích đất; chủ sử dụng đất phải thực hiện đăng ký đất đai. Mảnh đất anh muốn mua là một phần trong toàn bộ diện tích đất thuộc sử hữu của người bán nên nếu người bán muốn bán cho anh thì trước hết người bán phải thực hiện tách thửa, sau đó mới chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh được. Nếu bên bán chưa thực hiện tách thửa mà ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh thì hợp đồng chuyển nhượng sẽ không có giá trị và không thể thực hiện việc sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

.”Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;

e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.” 

Theo quy định tại Quyết định số 33/2014/QĐ – UBND thì quận Bình Tân thuộc vào khu vực 2. Theo đó, diện tích đất tối thiểu của thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi trừ lộ giới phải đáp ứng tiêu chuẩn sau: diện tích tối thiểu là 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét. Như vậy, diện tích đất anh sẽ nhận chuyển nhượng là 56m2 có nhà tại quận Bình Tân – thành phố Hồ Chí Minh đã đáp ứng quy định pháp luật về diện tích tối thiểu để tách thửa tại Quận Bình Tân. Để thực hiện được giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên, anh phải yêu cầu bên bán thực hiện tách thửa rồi sau đó mới ra văn phòng công chứng ký kết hợp đồng chuyển nhượng. 

Nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc là nhằm đảm bảo các bên sẽ giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhưng vì đối tượng của hợp đồng chưa rõ ràng về mặt pháp lý nên hai bên chưa thể thực hiện việc ký kết hợp đồng. Và do trong hợp đồng đặt cọc không quy định về thời gian thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nên anh không phải thực hiện ngay việc ký kết hợp đồng và trả hết số tiền còn lại cho bên bán vì không có điều kiện về thời gian ràng buộc.

Trên đây là tư vấn của công ty Luật Việt Phong về Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa thực hiện tách thửa có được không? Chúng tôi hi vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.