Có được thế chấp tài sản gắn liền với đất hay không?

Tóm tắt câu hỏi:

Có được thế chấp tài sản gắn liền với đất hay không?

Kính gửi văn phòng luật sư Việt Phong, về việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với công trình xây dựng trên đất chưa được chứng nhận trên QSDĐ (chỉ có GPXD&Hồ sơ thiết kế), phần chứng nhận của văn phòng đăng ký: nội dung: Đăng ký thế chấp: QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT. như vậy công trình trên đất có được đăng ký thế chấp hay không. Cho biết nội dung đơn theo file đính kèm. Nhờ văn phòng luật sư tư vấn giúp.

Người gửi: Quốc Đạt (Bình Phước)

Luật sư tư vấn:

Xin chào anh! Cám ơn anh đã gửi câu hỏi của mình tới Luật Việt Phong. Về câu hỏi của anh, công ty Luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn anh như sau:

1/ Căn cứ pháp lý

– Bộ luật dân sự năm 2005;

– Luật đất đai năm 2013;

– Nghị định số 88/2009/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 19 tháng 10 năm 2009 quy định Về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 19 tháng 05 năm 2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT do Bộ trưởng Bộ tư pháp, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 23 tháng 06 năm 2016 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

2/ Có được thế chấp tài sản gắn liền với đất đã hình thành nhưng đất chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ không?

– Căn cứ khoản 1 Điều 342 Bộ luật dân sự năm 2005 định nghĩa về thế chấp tài sản như sau:

“1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.

Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.

Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai.”

Như vậy, căn cứ vào quy định trên, thế chấp tài sản được hiểu là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.

– Đối tượng của thế chấp bao gồm những đối tượng sau:

+ Bất động sản, động sản hiện có hoặc hình thành trong tương lai;

+ Giấy tờ có giá;

+ Các quyền tài sản khác, trong đó có quyền sử dụng đất.

Như vậy, quyền sử dụng đất cũng là một trong các đối tượng của hoạt động thế chấp tài sản. Tuy nhiên, đối với các tài sản gắn liền với đất, trong đó có nhà ở, công trình xây dựng khác… thì chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thỏa thuận. Tức là phải có sự thỏa thuận giữa các bên với nhau về việc công nhận tài sản gắn liền với đất thuộc tài sản thế chấp thì những tài sản này mới có thể được bên thế chấp dùng để bảo bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp và đương nhiên không chuyển giao những tài sản đó cho bên nhận thế chấp.

Xét trong trường hợp của anh, thông tin mà anh cung cấp cho chúng tôi chưa thực sự đầy đủ và chi tiết, cho nên để giải đáp được vấn đề của anh, chúng tôi xin chia thành 2 trường hợp sau đây:

– Trường hợp 1: Không có sự thỏa thuận giữa các bên về vấn đề công nhận tài sản gắn liền với đất thuộc tài sản thế chấp.

Căn cứ khoản 2 Điều 716 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất như sau:

“2. Trường hợp người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất thì nhà, công trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác của người thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu có thoả thuận.”

Căn cứ vào quy định trên, để nhà, công trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác của người thế chấp gắn liền với đất thuộc tài sản thế chấp khi có sự thỏa thuận giữa các bên tham gia giao dịch bảo đảm. Vì vậy, nếu giữa anh và bên tham gia giao dịch bảo đảm còn lại không có sự thỏa thuận với nhau về vấn đề công nhận các tài sản gắn liền với đất thuộc tài sản thế chấp thì những tài sản này đương nhiên sẽ không thuộc tài sản thế chấp. Vì thế, anh cũng sẽ không thể đi thế chấp công trình xây dựng trên đất (cụ thể ở đây là nhà ở) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp.

– Trường hợp 2: Có thỏa thuận giữa các bên về vấn đề công nhận tài sản gắn liền với đất thuộc tài sản thế chấp.

Căn cứ khoản 2 Điều 716 Bộ luật dân sự năm 2005, nếu giữa anh và bên tham gia giao dịch còn lại có thỏa thuận với nhau về vấn đề công nhận các tài sản gắn liền với đất thuộc tài sản thế chấp thì các tài sản các tài sản gắn liền với đất này sẽ thuộc tài sản thế chấp. Như vậy, anh có thể đi thế chấp công trình xây dựng trên đất (cụ thể ở đây là nhà ở) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp, tuy nhiên tình huống này chỉ có thể xảy ra khi anh đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.

Theo như thông tin mà anh cung cấp cho chúng tôi, anh chưa được cấp Giấy chứng nhận đối với mảnh đất của anh, mà ở đây anh chỉ có Hồ sơ bản vẽ và Giấy phép xây dựng. Thông tin mà anh cung cấp vẫn chưa thực sự đầy đủ, vì liên quan đến lĩnh vực đất đai, dân sự cho nên có rất nhiều sự thay đổi về các quy định của pháp luật qua từng mốc thời gian cụ thể; vì thế, chúng tôi sẽ chia tiếp làm 2 trường hợp nhỏ, lấy ngày 10 tháng 12 năm 2009 làm mốc.

+ Trường hợp 1: Anh có mảnh đất và nhà ở trên đất đó vào thời điểm trước ngày 10 tháng 12 năm 2009.

Vào thời điểm trước khi Nghị định số 88/2009/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 19 tháng 10 năm 2009 quy định Về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có hiệu lực thi hành từ ngày 10 tháng 12 năm 2009, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được tách thành 2 loại Giấy chứng nhận khác nhau. Như vậy, theo như thông tin mà anh cung cấp, anh chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu thời điểm anh có mảnh đất này và nhà ở trên đất này trước 10/12/2009 và bắt đầu từ thời điểm đó cho đến hiện tại, anh chỉ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, còn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất anh chưa được cấp, căn cứ theo khoản 2 Điều 29 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ, khoản 2 Điều 97 Luật đất đai 2013, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở mà anh được cấp trước đây vẫn có giá trị pháp lý tính đến thời điểm hiện tại. Trong khi đó, thế chấp tài sản là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình, vì vậy, ở trong tình huống này, anh vẫn có thể đi thế chấp nhà ở (vì anh có Sổ hồng – căn cứ chứng minh sự sở hữu của anh đối với nhà ở mà anh đem đi thế chấp). Tuy nhiên, nếu như thời điểm anh có mảnh đất này và nhà ở trên đất này trước 10/12/2009 và tình từ thời điểm đó đến thời điểm hiện tại, anh chưa được cấp cả 2 loại giấy, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì anh cũng không thể đi thế chấp cả nhà ở trên đất và quyền sử dụng mảnh đất đó. 

+ Trường hợp 2: Anh có mảnh đất và nhà ở trên đất đó vào thời điểm sau ngày 10 tháng 12 năm 2009.

Bắt đầu từ Nghị định số 88/2009/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 19 tháng 10 năm 2009 quy định Về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, có hiệu lực thi hành từ ngày 10 tháng 12 năm 2009 cho đến Luật đất đai năm 2013, Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT thì chỉ tồn tại duy nhất một loại giấy chứng nhận liên quan đến quyền sử dụng đất đai, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền trên đất, Sổ hồng và Sổ đỏ đã được thống nhất thành một loại giấy chứng nhận, đó là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, đối với trường hợp của anh, theo như thông tin anh cung cấp, anh chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu anh có mảnh đất và nhà ở trên đất đó vào thời điểm sau ngày 10 tháng 12 năm 2009, căn cứ vào các văn bản pháp luật trên, có thể thấy, anh chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Ngoài ra, căn cứ theo Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT do Bộ trưởng Bộ Tư pháp và Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 23 tháng 06 năm 2016 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, trong Hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất thì bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Như vậy,  trong trường hợp của anh, anh chưa có Giấy chứng nhận, vì thế anh không thể đi thế chấp công trình xây dựng trên đất (cụ thể ở đây là nhà ở trên đất đó của anh).

Trên đây là tư vấn của công ty Luật Việt Phong về vấn đề Có được thế chấp tài sản gắn liền với đất đã hình thành nhưng đất chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ không?Chúng tôi hi vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.