Chưa hết thời hạn thuê có được lấy lại tài sản cho thuê không?

Tóm tắt câu hỏi:

Chưa hết thời hạn thuê có được lấy lại tài sản cho thuê không?

Cách đây khoảng 25 năm, chú út em cho bố mẹ em thuê 2 sào ruộng để canh tác (không thu sản lượng) và đồng ý cho canh tác 30 năm. Do vài năm đầu cấy không có sản lượng nên chú đã đồng ý cho bố em chuyển đổi thành vườn.  Do đất cằn cỗi nên bố em phải thuê nhân công cải tạo đất, chi phí hết 20 triệu. Gia đình em trồng cây nhãn. Năm 2010 mới bắt đầu thu hoạch được. Hiện tại chưa hết thời gian canh tác nhưng chú em có ý định đòi lại vườn cho người khác thuê. Vậy chú em có được đòi lại vườn không? Nếu được thì số tiền cải tạo trước đây chú có phải bồi thường hay không? 

Mong luật sư tư vấn giúp. Em xin cảm ơn!

Người gửi: Lê Đức Anh (Cà Mau)

Luật sư tư vấn:

Xin chào bạn! Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới Luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn, công ty Luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn bạn như sau:

1/ Căn cứ pháp lý

– Bộ luật dân sự năm 1995

2/ Chưa hết thời hạn thuê có được lấy lại tài sản cho thuê không?

Do việc thuê đất của gia đình bạn với chú bạn diễn ra từ 25 năm trước tức là khoảng năm 1991 nên để xem xét quyền và nghĩa vụ của gia đình bạn và chú bạn trong trong trường hợp này thì cần áp dụng Bộ luật dân sự năm 1995.

Căn cứ Điều 400 và Điều 716 Bộ luật dân sự 1995 quy định về hình thức hợp đồng dân sự như sau:

Điều 400. Hình thức hợp đồng dân sự

1- Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định đối với loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định.

Khi các bên thoả thuận giao kết hợp đồng bằng hình thức nhất định, thì hợp đồng được coi là đã giao kết khi đã tuân theo hình thức đó.

2- Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản, phải được chứng nhận của Công chứng nhà nước, chứng thực, đăng ký hoặc xin phép, thì phải tuân theo các quy định này.

Điều 716. Hình thức hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản.

Việc thuê quyền sử dụng đất phải được làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.

Như vậy, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Vì thông tin bạn cung chưa rõ giữa chú bạn và bố bạn có hợp đồng bằng văn bản hay không nên có 2 trường hợp như sau:

– Trường hợp thứ nhất, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất được lập thành văn bản:

Căn cứ vào Điều 717 Bộ luật dân sự năm 1995 quy định về các nội dung trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất như sau:

‘Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung chủ yếu sau đây:

1- Họ, tên, địa chỉ của các bên;

2- Lý do cho thuê quyền sử dụng đất;

3- Quyền, nghĩa vụ của các bên;

4- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, ranh giới và tình trạng đất;

5- Thời hạn thuê;

6- Giá thuê;

7- Phương thức, thời hạn thanh toán;

8- Quyền của người thứ ba đối với đất cho thuê, nếu có;

9- Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng thuê quyền sử dụng đất;

10- Giải quyết hậu quả khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hết hạn.

Như vậy hai bên đã có thỏa thuận thời hạn cho thuê 30 năm,  hiện tại chưa hết thời hạn thuê mà bên cho thuê muốn đòi lại đất thì có nghĩa là bên cho thuê là chú bạn đã đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê. Khi đó nếu gây ra thiệt hại cho gia đình bạn thì chú bạn phải bồi thường thiệt hại. Mức bồi thường thiệt hại do sự thỏa thuận giữa các bên. Nếu trong trường hợp 2 bên không thể thỏa thuận được thì gia đình bạn có thể làm đơn yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp.

Trường hợp thứ hai, thỏa thuận chỉ giao kết bằng lời nói

Trường hợp này giao kết giữa chú bạn và gia đình bạn sẽ bị vô hiệu.

Căn cứ vào Điều 147 Bộ luật dân sự năm 1995 quy định về hậu quả pháp lý của hợp đồng dân sự vô hiệu như sau:

1- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm xác lập.

2- Khi giao dịch dân sự vô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật, thì phải hoàn trả bằng tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Tuỳ từng trường hợp, xét theo tính chất của giao dịch vô hiệu, tài sản giao dịch và hoa lợi, lợi tức thu được có thể bị tịch thu theo quy định của pháp luật.

Như vậy, với trường hợp này thì giao dịch giữa chú bạn và gia đình bạn sẽ không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa hai bên. Hai bên sẽ phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên nào có lỗi trong trường hợp này thì bên đó phải bồi thường thiệt hại. Đối với số tiền dùng vào việc cải tạo đất đai, nếu bố bạn có căn cứ chứng minh đã bỏ công sức cải tạo, bồi đắp đất đai thì bố bạn có quyền yêu cầu chú bạn thanh toán số tiền này.

Trên đây là tư vấn của công ty Luật Việt Phong về Chưa hết thời hạn thuê có được lấy lại tài sản cho thuê không? Chúng tôi hi vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.