Ủy quyền bằng miệng để mua bán đất có giá trị pháp lý không?

Nội dung câu hỏi :

Mợ tôi có ủy quyền bằng miệng cho ba tôi đứng kí tên miếng đất để bán. Khi ký hợp đồng mua bán đất có thỏa thuận hủy cọc mất tiền mà giờ bên người mua đất hủy cọc và đòi lại tiền, bây giờ nhà tôi có phải trả lại tiền cọc không ạ? Tôi cảm ơn luật sư.

• Hậu quả pháp lý của việc chuyển đổi quyền sử dụng đất bằng miệng
• Quy định của pháp luật về Ủy quyền lại theo Bộ luật Dân sự 2015
• Hợp đồng uỷ quyền mua bán đất đai có hiệu lực trong bao lâu?
• Hợp đồng mua bán đất có bị vô hiệu để hủy được không?
• Mua bán đất mà không có hợp đồng thì có bị coi là vô hiệu không?

Luật sư tư vấn:

Xin chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới Luật Việt Phong.Về câu hỏi của bạn, công ty Luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn cho bạn như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Bộ luật dân sự năm 2015

Ủy quyền giao dịch mua bán đất

Việc mua bán đất theo ủy quyền trong trường hợp này là việc một người thay mặt chủ sở hữu đất ký tên để thực hiện giao dịch mua bán đất. Việc mợ bạn ủy quyền cho ba bạn ký tên giao dịch mua bán đất thực chất là sự đại diện theo ủy quyền. Theo Khoản 1 Điều 138 Bộ luật dân sự 2015 quy định Đại diện theo ủy quyền như sau :

Để thực hiện thủ tục ủy quyền mua bán nhà đất thì các bên trong quan hệ ủy quyền mua nhà đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

Thứ nhất, người ủy quyền mua bán nhà đất phải có quyền mua bán nhà đất theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở,… và pháp luật có liên quan khác.

Thứ hai, cả người ủy quyền mua bán nhà đất và người được ủy quyền mua bán nhà đất đều phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ như:

– Người từ đủ 18 tuổi trở lên;

– Không thuộc vào một trong các trường hợp như người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định tại Điều 22, 23, 24 Bộ luật Dân sự 2015.

Thứ ba, giữa hai bên là người ủy quyền mua bán nhà đất và người được ủy quyền mua bán nhà đất phải có hợp đồng ủy quyền. Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015, quy định như sau: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định“.

Do hợp đồng ủy quyền trong trường hợp này có tài sản là bất động sản như đất đai, nhà ở nên theo quy định pháp luật hiện hành, hợp đồng cần được lập thành văn bản, công chứng thì hợp đồng ủy quyền mới được coi là hợp pháp và có giá trị pháp lý.

Mợ bạn ủy quyền cho ba bạn thực hiện giao dịch có tài sản là bất động sản nhưng lại ủy quyền bằng miệng, ủy quyền không được lập thành văn bản vì vậy ủy quyền này không có giá trị pháp lý, dẫn chiếu theo đó hợp đồng giữa ba bạn với người mua đất cũng không có giá trị pháp lý. Do vậy quyền về đất và tài sản là tiền của ai thì trả lại về của người nấy như lúc chưa giao dịch, tức là ba bạn phải trả lại tiền cọc cho bên mua.